Was steigende Zinsen für die Bewertung meiner Immobilien-GmbH bedeuten

Einordnung und Relevanz: 

Steigende Zinsen haben einen massiven Einfluss auf die Bewertung einer Immobilien-GmbH. Immobilieninvestitionen gelten traditionell als kapitalintensiv, langfristig orientiert und in hohem Maße abhängig von der aktuellen Finanzierungsstruktur. Je höher das Zinsniveau, desto stärker wirkt der Kapitaldienst auf die Liquidität. Entsprechend verändern sich sowohl die Cashflows der Gesellschaft als auch die Renditeanforderungen der Investoren. Diese Kombination führt dazu, dass der Unternehmenswert einer Immobilien-GmbH bei steigenden Zinsen deutlich unter Druck geraten kann. Im Jahr 2025 ist diese Thematik besonders relevant, da die Zinslandschaft nach Jahren künstlich niedriger Niveaus ein neues Gleichgewicht findet. Unternehmen, die in der Niedrigzinsphase Immobilien erworben haben, sehen sich nun mit höheren Finanzierungskosten und höheren Renditeanforderungen konfrontiert. Wer diese Effekte nicht richtig berücksichtigt, läuft Gefahr, sowohl den Unternehmenswert als auch still vorhandene Risiken falsch einzuschätzen. 

Methodik nach IDW S 1:

Die Bewertung einer Immobilien-GmbH orientiert sich im Regelfall am Ertragswertverfahren nach IDW S 1. Dabei werden zukünftige Zahlungsüberschüsse diskontiert. Der Kapitalisierungszinssatz spielt dabei eine Schlüsselrolle: Ein höherer Zinssatz reduziert den Barwert zukünftiger Erträge. Für eine Immobilien-GmbH ergibt sich der Diskontierungssatz oftmals aus dem Weighted Average Cost of Capital (WACC). Besonderheiten ergeben sich bei der Ermittlung des Beta-Faktors und spezifischer Risikozuschläge. Immobilienunternehmen weisen im Vergleich zu operativen Unternehmen eine niedrigere operative Volatilität auf, jedoch eine höhere Kapitalstrukturabhängigkeit. Das führt dazu, dass der Verschuldungsgrad überproportional Einfluss auf die Kapitalkosten nimmt. Steigen die Zinsen, erhöht sich der Fremdkapitalkostensatz unmittelbar. Gleichzeitig steigt oft auch die Eigenkapitalrenditeforderung, weil die Opportunitätskosten steigen. **Bewertungsparameter im Detail:** Zu den wichtigsten Parametern gehören: - Basiszins: Der risikofreie Zins steigt in einem Hochzinsumfeld an und zieht die Gesamtkapitalkosten nach oben. - Marktrisikoprämie: Investoren erwarten in volatilen Marktumfeldern häufig höhere Risikoprämien. - Beta-Faktor: Immobiliengesellschaften verhalten sich zinszyklisch. Der Beta-Faktor kann steigen, wenn Zinsen starken Schwankungen unterliegen. - Fremdkapitalkosten: Die Finanzierung wird teurer, was die Liquidität belastet. - Ertragserwartungen: Höhere Zinsen führen oft zu fallenden Immobilienpreisen. Dadurch sinken Beleihungswerte und mögliche Verkaufserlöse. Zusätzlich müssen Mietniveaus, Leerstandsraten und Instandhaltungskosten betrachtet werden. Eine Immobilien-GmbH mit langfristigen Mietverträgen und geringer Verschuldung reagiert weniger empfindlich auf steigende Zinsen als eine hochverschuldete Gesellschaft mit hohem Refianzierungsbedarf. **Praxisprobleme und typische Fehler:** In der Praxis werden häufig die Auswirkungen der Zinsentwicklung unterschätzt. Viele Gesellschaften kalkulieren weiterhin mit historischen Parametern, obwohl sich die Marktrealität deutlich verändert hat. Typische Fehler sind: - Verwendung veralteter Kapitalisierungszinssätze - fehlende Anpassung der Liquiditätsplanung an gestiegene Zinskosten - Vernachlässigung der Refianzierungsrisiken - Überschätzung der Werthaltigkeit der Immobilien - Nichtberücksichtigung regulatorischer Änderungen Ein weiterer Fehler besteht darin, dass bei der Bewertung ausschließlich auf die Substanzwerte geschaut wird. Der Ertragswert ist jedoch das maßgebliche Instrument zur langfristigen Wertbestimmung. **Plausibilisierung und Cross-Checks:** Zur Absicherung des Bewertungsergebnisses sollten folgende Elemente verwendet werden: - Marktvergleich: Vergleich zu ähnlichen Immobiliengesellschaften. - Multiples: EBITDA- und Mietmultiplikatoren als Indikatoren. - Sensitivitätsanalysen: Variation der Zinssätze um 0,5 bis 1,0 Prozentpunkte. - Szenarioanalysen: Entwicklung der Cashflows unter verschiedenen Markterwartungen. Diese Methoden zeigen häufig, dass selbst kleine Veränderungen im Kapitalisierungszinssatz erhebliche Auswirkungen auf den Gesamtwert haben. **Fazit:** Steigende Zinsen verändern sowohl die Ertragslage als auch die Bewertung einer Immobilien-GmbH. Wer die Kapitalstruktur, Cashflows, Risiken und Marktentwicklungen nicht realistisch abbildet, riskiert Fehlbewertungen mit erheblichen wirtschaftlichen Folgen. Eine korrekte Bewertung erfordert eine laufende Anpassung der Parameter und eine tiefgehende Analyse der individuellen Unternehmenssituation. Weiterführende Einordnung und Beispiele im vollständigen Q&A auf unserer Website.